张泓铭 , 吉艳 | 中国房地产企业转型路径研究——基于logistic回归分析 | 自由微信

摘要：房地产企业转型是新常态下我国房地产业发展面临的紧迫任务。基于理论分析和观察总结所形成的房地产企业转型的路径视角和基本路径，结合对全国75家房地产企业的调研数据，运用logistics回归模型对房地产企业转型路径进行实证检验，分析房地产企业转型的影响因素，其结果发现：（1）房地产企业转型的基本路径可分为4类，即产品市场路径、产业链路径、跨产业链路径、管理系统优化路径；（2）房地产企业中，中小企业倾向于选择产品市场路径和产业链路径，大型企业则更倾向于选择跨产业链路径以实现多元化发展，管理系统优化则是各类房地产企业转型路径的共同基础；（3）房地产企业转型受企业规模、产业延伸、销售方向、品牌影响等多种因素的共同影响，但不同类型房地产企业选择何种路径的影响因素是存在差异的。由上可见，房地产企业应适时调整发展理念及经营策略，寻找新的适合自身条件的发展方式和路径。

关键词：房地产业；房地产企业；企业转型路径；logistic回归分析

作者简介

作者简介：张泓铭, 上海社会科学院应用经济研究所研究员、博士生导师

基金项目：中国房地产协会2016年立项课题"中国房地产业转型研究"(项目编号:20160001)

原文载于《华东师范大学学报（哲社版）》2020年第二期

一、文献综述

二、房地产企业转型路径选择的视角

三、房地产企业转型路径选择的实证分析

四、结论和建议

房地产企业转型是学术界和业界高度关注的问题，也是关系我国未来经济发展尤其是房地产业发展的重要方面。房地产企业转型是企业为提高或维持经营成效，就发展目标理念、发展方向、产品结构、发展路径的一个或几个方面，主动地实施重要或重大转变的行为。在较长的一段时期中，中国房地产市场繁荣、房地产业蓬勃发展，但也出现了偏离理性轨道的现象。在2008年全球金融危机中美国房地产市场出现严重的衰退，这使得中国房地产企业开始思考转型的必要性。2013年以后，中国经济逐渐进入新常态，推动房地产企业寻求转型之路。在供给侧结构性改革深化下，中国房地产企业粗放发展模式受到前所未有的挑战，其转型显得尤为紧迫。然而，房地产企业如何转型，不同类型的房地产企业又如何选择相对应的转型路径呢？在实践中、理论上对此还缺乏足够的关注和深入的研究，因而探讨这一问题具有重要的理论与现实意义。本文提出房地产企业转型的视角和基本路径假设，并以全国75家房地产企业问卷数据为基础进行定量模型分析，对房地产企业转型路径开展实证检验，分析不同类型房地产企业转型路径组合，以期为我国房地产企业转型路径选择提供参考。

一、文献综述

国外学者较少对房地产企业转型开展专门的研究，更多是从企业战略管理的角度探讨企业转型的内涵、机制、理论机理、影响因素等。国外关于企业战略转型的研究已经形成较完备的理论体系，强调了战略转型的重要性，指出战略的实质就是选择与转型，企业战略转型则是企业在竞争环境下适应外部环境和企业动态变化的选择，是企业充分利用面临的机会并回避威胁，结合企业自身情况做出选择的行动策略(Michael，1996)。也有学者认为，企业战略是一种决策模式，企业战略决定了企业的发展目标，企业结合自身发展目标，提出实现目标的路径以及所涉及的业务经营范围、组织类型等(Andrews，1981)。就战略转型的实现而言，企业战略转型包括三方面，即企业强制变革战略转型、理性变革战略转型和教育变革战略转型(Fred，1998:15—18)。成功的企业转型将实现转型与战略的融合。首先，转型整体执行上需要依靠新观念，企业未来发展目标的实现是建立在对管理过程的改革和创新的基础之上；其次，企业转型应注重全面性和深刻性，其内容应涉及企业组织的各个领域和层面，需要对企业进行深层次的内容变革；再次，企业转型应构建良好的业务框架来配合战略转型的顺利进行；最后，企业转型应建造一个与新的发展运行相互对应的管理体系(Prahalad & Hamel，1989)。此外，Raymond(1966)从产品生命周期角度为企业转型提供了理论依据。这一理论后被充分运用，进而由Boulding(1976)提出了产业生命周期理论。之后许多学者都用产业生命周期理论去解释企业进行跨行业多元化战略转型的行为。另外，很多研究还具体分析了战略转型的障碍因素(Prahalad & Doz，1987；Johnson & Scholes, 1990；Meyer，2000；Sweeney，2000)。

国内关于房地产企业转型路径的研究自2008年开始不断涌现，主要涉及以下几方面：一是房地产企业转型案例研究，如以恒大地产为例，解析房地产企业跨界经营应具备的基本条件及其初步方向(胡挺等，2014)；剖析花样年、万科、保利等企业以社区服务APP作为排他性的客户入口，叠加各种O2O服务的闭环商业模式(徐蔚冰，2015)。也有学者对不同企业转型案例进行比较分析，如基于万科和保利的比较，探讨房地产企业拓展海外业务的机遇和挑战(陈小丽，2014)。这些案例研究为房地产企业转型提供了重要启示，但缺乏对房地产企业转型的规律性研究和理论提炼。二是房地产企业转型战略研究，具体包含以下战略：绿色低碳战略(汪宏等，2012)、轻资产战略(秦强，2017)、多元化战略(李光绪，2016)、“互联网+”战略(徐蔚冰，2015)、房地产与金融深度融合战略(张宏伟，2016)等。与案例研究相比，转型战略的研究在系统性、规律性方面有一定深化，但多为局限于某种战略类型的探讨，缺乏对不同战略全面系统的比较。三是房地产企业转型机制研究，如提出重组式、再造式、革新式、再生式等转型模式(李烨、李传昭，2004)，以及构建企业转型决策链模型等(李烨、李传昭、陈升，2004)。在研究方法上，部分学者采用STIRPAT模型和SVAR模型对房地产企业发展的影响因素进行量化研究(孙雅楠，2017)，也有学者以成本最优化理论为依据，建立进入、退出联合矩阵，提出房地产企业的最优转型路径(李太勇，2002)。该类研究与案例研究和战略类型研究相比，在系统性上又有深化，但多为基于部分企业、部分模式的探讨，缺乏多样本数据的全面性、规律性分析，同时欠缺对不同类型房地产企业转型路径选择的影响因素研究。

二、房地产企业转型路径选择的视角

房地产企业转型路径的选择，也是企业发展战略转变的抉择。战略管理理论指出，战略是由内而外的视角(菲利普·科特勒等，2015)。按此理论并结合实际观察，房地产企业的转型路径选择应该先从企业内部考虑，再从房地产业内部考虑，最后从房地产业外部考虑。综合房地产企业实际和相关研究，本文将房地产企业转型路径归纳为4类基本路径：产品市场路径、产业链路径、跨产业链路径、管理系统优化路径(见图 1)。

第一，产品市场路径。产品和市场互相联系又有所区别，产品包括企业产品的种类和品种，市场是指企业产品营销的空间。基于产品和市场的转型路径，房地产企业转型总体包含3个方向：一是产品品种调整，如企业在住宅、非住宅中选择，调整产品比例关系；二是产品档次调整，即企业在高中低档产品之间选择或调整比例关系；三是产品销售方向调整，包括维持原有销售方向和跨出原有销售方向两种选择。

第二，产业链路径。企业产品和市场的拓展会涉及整个房地产产业链，也要求自身在房地产产业链上拓展，成为转型路径。房地产企业转型的产业链路径有3个方向：一是向上游发展，即在坚持开发业务的同时，向房地产投资、咨询策划服务、规划设计服务、材料设备供应、建安工程服务、工程监理服务等领域拓展；二是向下游发展，即将经营领域拓展至新房销售代理、二手房中介、物业管理等领域；三是双向发展，即同时向上下游两个方向发展。

第三，跨产业链路径。房地产企业跨越房地产产业链，向其他行业或具有发展潜力的新行业开拓，如养老、文化旅游、商业、金融保险甚至农业、机器人乃至部分制造业等(陈颖，2019)。房地产企业跨产业链转型有两种类型：一是基于房地产业产品的自然延伸，也被称为“延伸跨界”，即开展符合房地产品功能的经营，如商铺、办公楼经营等；二是跳出房地产业的产品和经营，进入一个全新的领域，如文化、金融、互联网、科技等，即所谓的“绝对跨界”。

第四，管理系统优化路径。为实现以上3类转型路径，企业需要对自身管理系统进行优化，形成房地产企业转型的第四类路径，主要包含4种方向：一是资本规模和结构的优化，并存在资本扩大、维持和缩小3种情况带来相应资本结构调整的可能，以及伴随股权份额的变化控股方可能扩大或缩小控股权；二是资产结构的优化，从资产来源上企业资产结构由负债和所有者权益组成，从资产形态上由流动资产和固定资产构成，进而，资产优化根据转型需要存在资产来源优化和形态优化两种；三是治理结构的优化，治理结构的调整包含两个阶段，转型初期董事会可能适度集权，转型中期董事会可能向管理层放权；四是组织结构的优化，公司组织形式通常包括直线制、职能制、矩阵制、事业部制等，企业组织结构是为企业战略服务的，企业战略调整也将推动组织结构作相应调整。

基于以上分析，本文提出以下设定：一是任何一家房地产企业转型都在上述4类基本路径中进行选择；二是企业在对转型路径选择时会理性地结合自身的实际状况，更偏向于选择有利于自己发展且更容易成功的路径。这些设定是本文开展研究的前提。

三、房地产企业转型路径选择的实证分析

(一) 调研过程与数据处理

在调研方面，我们所做的工作包括：首先，了解我国房地产企业转型背景、现状问题、路径策略等文献资料，进行前期资料准备；其次，设计“中国房地产开发企业转型研究问卷”，包含基本情况、转型背景、转型内容与路径、转型效果四方面，共37个问题(见表 1)；再次，选取上海、湖南、广东的15家房地产企业进行预调研，对问卷设计进行完善；最后，通过全国8家房地产行业协会对150家房地产企业发放问卷，回收问卷133份，问卷回收率88.7%，其调研对象均为部门经理以上的房地产企业管理人员，问卷真实可靠性得到了保障。为保证问卷质量，笔者剔除部分填写不完整的问卷，共获取完整问卷75份。其中，从企业规模看，小型企业占12.0%，中型企业占53.3%，大型企业占34.7%；从企业上市情况看，上市企业占25.3%，未上市占74.7%；从地区分布看，安徽占14.7%，广东占21.3%，河南占8.0%，湖南占17.3%，辽宁占6.7%，上海占32.0%；从企业资产规模看，大于100亿元的占28.0%，10—100亿元的占37.3%，1—10亿元的占21.4%，小于1亿元的占13.3%。以上数据总体符合房地产企业及市场的结构，能对房地产企业转型路径进行较好解释。

为提高度量系统有效性和可靠性，需对各变量进行信度和效度检验。一般来说，信度系数在0.7以上(一般最低不小于0.6)，则通过信度检验。通过对问卷指标进行检验发现，Cronbach's α值为0.695，有12个指标Cronbach's α低于0.6，本文将不符合要求的指标予以剔除，共保留25个指标，因而问卷调查信度检验总体符合要求。效度是衡量指标体系能否反映评价目标的指标，本文采用因子分析法进行检验，以保留的25个指标作为变量，其KMO值为0.726，Bartlett的球形度检验显示在1%水平上显著，因此，问卷通过了效度有效性检验。详见表 2。

(二) 研究方法

鉴于影响因素的复杂性和企业转型路径非定量性特征，本文从房地产企业的相关特征中找到影响企业在各个转型路径选择上的概率，以此对不同企业的路径选择组合进行检验，其中，设定数值1-4表示企业转型路径。由于被解释变量为离散型数据，本文建立离散型选择计量模型作为分析依据，即采用logistic回归分析，以更加有效地检验多元解释变量与被解释变量之间的相关性。同时，采用基于Ⅳ信息量方法，从抽样调查中寻求对转型影响较大的解释变量，并在选取变量后对变量间做多重共线性检验。logistic回归分析模型的构造形式为：

logistic(Yi)=ln(p/(1−p))=α+β1X1+…+βnXn+ε

式中，Yi为企业转型路径，p表示选择某一路径的概率，(1-p)表示未选择某一路径的概率，β1, …, βn为系数，X1, …, Xn为解释变量，ε为误差项，α为常数项。logistic回归可能出现变量数量较多而样本数量不足的情况，需要采用Ⅳ指标进行指标显著性的确认，其计算分为两步：计算WOE值和计算Ⅳ值。

首先，计算各指标的WOE值，通过比较不同变量属性之间的差异性来反映解释变量对被解释变量的影响程度，即如果一个变量不同属性的WOE差异性越大，说明对被解释变量的影响越显著。其计算公式如下:

woei=ln[(gi/G)/(bi/B)]

式中，woei为变量i对应的WOE值；gi为某个变量第i个属性对应的转型成功企业数量；bi为某个变量第i个属性对应的非转型成功企业数量；G为转型成功的企业数量，B为非转型成功的企业数量。

其次，计算Ⅳ值，衡量某一个自变量的信息量，相当于该自变量所有属性的WOE值加权求和，该值的大小决定了自变量对目标变量的影响程度。其计算公式如下：

(三) 变量筛选及确定

本文基于转型背景、转型内容与路径(包括转型理念、转型目标、转型方向、转型途径、组织方式等)，并结合企业规模、营业利润等企业基本情况指标，共确定了25个指标(见表 3)。变量筛选及确定过程如下：

1.计算WOE

以“经营方向是否调整”变量为例：

其中，转型良好的比例越大，WOE值越大。当WOE为负，当前分组的比例小于样本整体比例，变量当前取值对判断企业是否转型成功起到负向影响；当WOE为正，当前分组的比例大于样本整体比例，变量当前取值对判断企业是否转型成功起到正向影响；当WOE为0，则当前分组的比例和整体比例相等。

2. 求解Ⅳ值

对于退出房地产业的企业来说，本文认为它依然属于企业转型发展的一种选择。由于样本中仅一家退出房地产业且该企业自身转型未能成功，该项选择无法正确表达指标“经营方向是否调整”对企业转型效果的影响，因此，我们采用其他剩余的3个选项来确定Ⅳ值：

IV=IV1+IV3+IV4=0.024

3.基于信息量(Ⅳ值)的评价指标筛选结果

对25个指标依次计算Ⅳ值的结果见表 3。一般而言，Ⅳ值的大小与模型预测能力之间的关系为：当Ⅳ值小于0.02时表示判断能力无用，当Ⅳ值为0.02—0.1时表示判断能力较弱，当Ⅳ值为0.1—0.3时表示判断能力一般，当Ⅳ值为0.3—0.5时表示判断能力较好，当Ⅳ值大于0.5表示判断能力非常好。有研究指出，Ⅳ值大于0.3便可以加入到模型之中，选取0.5以上则更优(Lund & Brotherton，2013)。为此，本文认为若某个指标对房地产企业转型路径选择判断的Ⅳ值大于0.5，则将该指标作为转型路径选择的影响因素。结合Ⅳ值的情况，本文保留“公司主动转型为主”“传统非住宅调整情况”“产业链延伸调整情况”“产品销售方向是否调整”“企业营业收入”“企业资产规模”“企业知识产权数量”“企业品牌影响”共8个指标。

模型中的被解释变量为企业选择的转型路径，包括4类基本路径，分别为：产品市场路径、产业链路径、跨产业链路径、管理系统优化路径，其变量的获得基于企业问卷调查的归纳总结。解释变量有公司主动转型为主、传统非住宅调整情况、产业链延伸调整情况、产品销售方向是否调整、企业营业收入、企业资产规模、企业知识产权数量、企业品牌影响共8个指标。各变量的含义与赋值如表 4。

(四) 回归结果分析

利用软件SPSS 19.0对logistic回归模型进行检验，模型拟合最终卡方值χ2=99.815，sig=0.000，在99%置信度下模型整体显著。在似然比检验中，在95%置信度下，有6个变量显著，即剔除营业收入、是否主动转型两个指标(见表 5)。将其余6个指标在logistics模型中进行回归分析，模型在0.05的显著性水平下拟合效果较好。

由于管理系统优化(第四类路径)是房地产企业转型的共同前提基础，本文以第四类路径为依据，分析企业在第一类、第二类、第三类路径选择上相较于第四类路径的概率(见表 6)。回归发现，不同规模的企业对三大路径的选择具有显著的差异性。首先，在第一类路径选择上，小型企业选择第一类路径的概率与选择第四类路径的概率之比是大型企业的9.90倍，即小型企业选择第一类路径的概率是大型企业的9.90倍，反映出小型企业更倾向于加强产品拓展和市场空间拓展；中型企业在第一类路径选择上的概率同样要高于大型企业，选择第一类路径的概率是大型企业的1.71倍。在本文的设定中，企业在路径选择上是理性的，大型企业选择第一类路径的效果已非最优，它们已经跨过了选择第一类路径的发展阶段，不再强调产品类型、层次的调整以及销售空间的调整等。其次，在第二类路径选择上，小型企业依然比大型企业选择的概率要高，但相较于第一类路径，其选择概率有较大程度减少，小型企业选择第二类路径的概率是大型企业的2.71倍；而中型企业选择第二类路径的概率与大型企业基本持平，说明中型企业与大型企业对第二类路径选择的意愿相接近。再次，在第三类路径的选择上，小型企业、中型企业选择第三类路径的概率与选择第四类路径的概率之比分别仅为大型企业的0.40倍和0.42倍，说明中小型企业对第三类路径选择的可能性较低，而大型企业在深耕房地产领域后，逐渐调整企业发展方向，向多个产业领域拓展，实行多元化发展。

房地产企业转型过程中选择何类路径受多种因素的共同影响，企业在内部和外部因素的共同作用下做出符合自身需要的选择。总体上，各影响因素中，第一类路径选择受企业资产规模、产业链延伸调整、产品销售方向调整、品牌影响等因素的影响较强，第二类路径选择受企业资产规模、传统非住宅调整、产品销售方向调整和品牌影响等因素的影响较强，第三类路径选择也受企业资产规模、传统非住宅调整、产品销售方向调整、品牌影响等因素的影响较强，而知识产权数量在各路径选择中的影响均不显著。企业资产规模对小型企业选择第一类路径和第二类路径的影响较为显著，而对第三类路径选择的影响不显著，反映出企业规模越小越倾向于选择产品市场路径以及产业链路径。在传统非住宅产品调整上，传统办公类产品对第一类、第三类路径的影响显著为负，而综合体产品对第二类、第三类路径选择显著为正，反映出企业总体上不倾向于向办公类产品调整，而倾向于建设综合体，并体现于企业的产业链内和跨产业链转型过程中。在产业链延伸调整上，仅传统业务在第一类路径上的影响为负，对其他路径的影响均不显著。在产品销售方向上，维持原有方向与企业转型路径两者本身存在一定的相悖关系，在回归系数上也呈负相关，这与房地产企业转型的现实相一致。在品牌影响方面，该指标对企业转型路径选择具有正向显著作用，品牌企业的回归系数在16.52—16.98之间，反映出品牌影响越强，企业转型路径选择的意愿也越强。

四、结论和建议

本文基于国内外相关研究，沿着企业内、产业内、产业外的逻辑顺序，提出房地产企业转型的路径视角和基本路径假设，结合对全国75家房地产企业调研的数据，运用logistics回归模型对房地产企业转型路径进行实证检验，分析房地产企业转型路径选择的影响因素，得出以下结论：(1)房地产企业的转型路径选择总体沿着企业内部、产业内部、跨产业发展的逻辑顺序展开，包含产品市场路径、产业链路径、跨产业链路径、管理系统优化路径4种基本类型。(2)对于不同路径的选择，在房地产企业中，中小企业更倾向于选择产品市场路径和产业链路径，强调产品领域和市场范围的拓展；大型企业在房地产行业已有较长时期的发展，不再强调产品类型调整、产品层次的调整以及销售市场空间的调整和产业链延伸等，更倾向于选择跨产业发展路径，即跳出房地产业向其他行业拓展，实行多元化发展。(3)房地产企业转型受多种因素的共同影响，但各类企业选择何种路径的影响因素也存在差异，其中，管理系统优化(第四类路径)是房地产企业转型的共同选择；选择第一类路径受企业资产规模、产业链延伸调整、产品销售方向调整、品牌影响等因素的影响较强；选择第二类路径受企业资产规模、传统非住宅调整、产品销售方向调整、品牌影响等因素的影响较强；选择第三类路径也受企业资产规模、传统非住宅调整、产品销售方向调整、品牌影响等因素的影响较强。另外，知识产权数量在各类路径选择中的影响均不显著。

根据上述结论，本文提出我国房地产企业转型发展的几点建议：一是坚决推动企业走转型之路，房地产企业应适时调整发展理念及经营策略，寻找新的发展方式和路径，在稳健增长、精细增长、绿色增长、创新增长的前提下，争取企业最佳的经济效益；二是除了内部管理系统优化这一共同路径之外，对于第一类、第二类和第三类路径的选择和运用，是一个由易到难的不同转型路径，对此要有清醒的认识；三是应审慎地选择适合企业转型的基本路径和路径组合，充分考虑企业在资产规模、产品结构、产业链延伸、销售方向等方面的自身条件，准确选择符合企业发展需求的最优路径组合，同时要对转型路径不断修正。

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